این نوشته نگاهی گذرا دارد به اظهارات احسان خاندوزی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در یک برنامه زنده تلویزیونی، پیرامون اعمال نرخ های جدید مالیات بر مسکن و اثرات آن بر بازار و اقتصاد مسکن در ایران.
برای روشن تر شدن موضوع، ابتدا مثال مالیاتی ارائه شده را مجدداً محاسبه میکنیم و سپس از 4 منظر، این مصوبه را مورد بررسی قرار خواهیم داد:
5600000 تومان در سال اول = 4 ماه تنفس - 12 ماه × 0/7 (نرخ 70%) × 1000000 اجاره ماهانه
مطابق گفته این مقام مسئول ، مالیات پرداختی برای اجاره یک میلیون تومانی (با فرض غیرواقعی ثبات مبلغ اجاره) برای سال دوم، دو برابر، سال سوم، سه برابر و با همین روند، بصورت تصاعدی خواهد بود که پیداست که منظور از تصاعدی بودن، دوبرابر و سه برابر شدن نرخ مالیات 70 درصدی است:
(%140 ) 11200000 تومان در سال دوم = 8 ماه × 1/4 × 1000000 اجاره ماهانه
(%210 ) 16800000 تومان در سال سوم = 8 ماه × 2/1 × 1000000 اجاره ماهانه
(%280 ) 22400000 تومان در سال چهارم = 8 ماه × 2/8 × 1000000 اجاره ماهانه
نکته قابل توجه در اظهارات نامبرده، کاربرد واژه " تقریباً " و تاکید وی بر این واژه است که بسی جای تعجب دارد، چراکه در مصوبات و اعمال سیاست های اقتصادی، اولین شرط کارایی، شفافیت و قطعیت است؛ در واقع اصل بر این است که برای جلب مشارکت ملی در اجرای یک سیاست، منافع و هزینه های طرح یا سیاست برای برای عموم مردم مشمول سیاست روشن و بسادگی قابل ردیابی و محاسبه باشد تا هم توان تطبیق رفتار اقتصادی خود را داشته باشند هم اعتمادشان از مراجع سیاسی و دولتی سلب نگردد؛ بنابراین کاربرد شبهه آمیز واژه تقریباٌ، برای نرخ مالیاتی را میتوان به نبود اتفاق نظر یا راهکار اجرا یا نبود مطالعه در طراحی، تعبیر نمود و در اینجا نیز این پرسش روی مینماید که چرا سیاستی که هنوز در مرحله طرح و تدوین گرفتار است و پخته نشده، به اعلان عمومی - نه برای نظرخواهی و درخواست اصلاح که برای اجرا - گذاشته میشود؟ آنهم در اقتصادی که کوچکترین تغییرات، بر اساس اصل تاثیر روانی، اثرات پروانه ای بزرگی را موجب می شود؟
البته با نگاهی خوشبینانه نیز میتوان، این واژه را تعبیر به این مطلب کرد که احتمالا کارشناسان این امر نرخ 70 درصدی را بعنوان نرخ میانگین فرض کرده و نرخ های متغیری را بر اساس زمینه های گوناگونی مانند محل و متراژ و عمرمسکن و .... لحاظ خواهند کرد که به این تعبیر خوشبینانه در سطور پایین تر، خواهیم پرداخت.
حال از 4 زاویه به این موضوع می پردازیم:
1- آیا با اعمال نرخ جدید، اجاره بهای ماهیانه ثابت خواهد ماند؟
افزایش عرفی - رسمی سالیانه نرخ اجاره بهای مسکن در بازار مسکن ایران 15 تا 20 درصد است که البته دلیلی نیز بر پایبندی به این نرخ وجود نداشته و ندارد؛ پس با این نرخ افزایش، طبعاً مالیات بر اجاره بها نیز برای موجر افزایش خواهد یافت، حال سوال این است که با اعمال این نرخ های مالیاتی، آیا مالکان واحدهای مسکونی بخاطر نگرانی از میزان بالای مالیات پرداختی و بازدارنده، از افزایش اجاره بها صرفنظر خواهند کرد؟ در پاسخ باید گفت، تجربه های پیشین در بازار مسکن ایران نشان داده است که رفتار شهروندان دست اندرکار و ذینفع یعنی مالکان و بنگاه های معاملات املاک، ترکیبی از دو رفتار زیر بوده است:
* مالکان یا موجران: افزایش اجاره بهای عرفی + نرخ جبرانی مالیات. که نرخ عرفی افزایش اجاره بها را بیش از 50 درصد افزایش خواهد داد.
* مالکان + بنگاه های معاملات املاک: توافق بر عدم درج اجاره بهای افزایش یافته، در اجاره نامه و تنظیم اجاره نامه سال جاری با نرخ سال قبل و دریافت اجاره بها با نرخ جدید، یا در بهترین حالت، درج مبلغ اجاره بهای جدید، کمتر از اجاره واقعی. که این هردو، سال به سال نرخ و میزان مالیات دریافتی دولت را نزولی خواهد نمود.
در شرایط بازار مسکن ایران، دلیلی بر رفتاری غیر از دو رفتار پیش گفته وجود ندارد، همانطورکه در برخورد با مسئله مبلغ ودیعه اتفاق افتاد و زمانی که مراجع مسئول و سیاستگذار با تردید بسیار و بدون ارائه دلیل و راهکار، دریافت ودیعه مسکن را در طیفی میان غیر اصولی تا غیر قانونی مورد انتقاد قرار دادند، تنها تفاوت ایجاد شده در تنظیم اجاره نامه ها، درج واژگانی مانند قرض الحسنه و امانت و این دست واژگان بجای ودیعه بوده است.
نقش ذینفع سوم یا مستاجر نیز کاملا روشن است: بدون قدرت و قابلیت تاثیرگذاری و صرفاً پذیرنده منفعل این تحولات ناخوشایند.
2- آیا اعمال نرخ های جدید مالیاتی، بر کاهش قیمت مسکن تاثیری مثبت خواهد داشت؟
رفتار بازار مسکن ایران نشان داده است که با افزایش اجاره ها، قیمت خرید و فروش مسکن افزایش پیدا میکند بطوریکه درصد افزایش قیمت فروش هرمتر مربع، بیش از درصد افزایش اجاره بها میگردد، بنابراین میتوان در این مورد نیز، انتظار داشت تا قیمت پایه مسکن افزایشی تصاعدی پیدا کند، اگرچه تعداد معاملات مسکن کاهش یابد و این درحالی اتفاق میافتد که بسیاری از مالکین، بدون داشتن احساسی ناخوشایند! تمایل خود را به فروش از دست داده و منتظر ادامه روند افزایش قیمت ملک خود می شوند؛ این عقب نشینی، کاهش عرضه را تشدید کرده و موجب صعود بیشتر قیمتها خواهد شد و قیمت پایه بالاتر، مطالبه اجاره بهای بالاتر را بدنبال خواهد داشت و این دور باطل، همانگونه که هرساله شاهد هستیم، خود را تشدید میکند، این خود تشدیدی ها نیز، دولتها را در مقاطع زمانی گوناگون، به اتخاذ تصمیمات احساسی برای تنبیه مالکین واداشته و ناخودآگاه نقشی شتابدهنده را برای نهادهای حاکمیتی قانونگذار و مجری قانون برای افزایش قیمت ها ترسیم کرده است.
نتیجه نهایی این دخالتها، علاوه بر ناتوانی قشر اجاره پرداز، کارکرد اصل سرایت فقر و ناتوانی از مستاجران به موجرانی است که بشکل ظاهری، شاهد افزایش قیمت ملک خود، بسیار بیش از تصوراتشان و افزایش ثروت حباب وار خود هستند در حالیکه توان و امکان بهره مندی از ثروت خود و کسب درآمد از آن را ندارند، در حالیکه همانند مستاجران خود زیر فشار تورمی اند، طبعاً اثرات این ناتوانی اقتصادی به کاهش درآمدهای انتظاری دولت از مالیات منجر خواهد شد و دولت نیز همچنان، با مشاهده تناقض میان تقاضای بالای مسکن، عرضه پایین و وجود واحدهای مسکونی بی مصرف، شلاق مالیاتی خود را بر پیکر اجتماع خواهد زد.
3- آیا اعمال نرخهای جدید مالیاتی، بر نرخ تورم عمومی تاثیری کاهنده خواهد داشت؟
عناصر یا عوامل تورم زا در اقتصاد ایران، عواملی با تاثیر پلکانی هستند، بدین معنا که برخی عناصر در رده اول، بلافاصله تاثیرات تورمی خود را - در کوتاه مدت - نشان می دهند، در مقابل برخی عناصر نیز در پلکان های بعدی، تاثیرات خود را - نه غیر مستقیم - که با تاخیر زمانی بروز می دهند که تعدادی از این عناصر را می توان بشکل زیر نشان داد:
پلکان اول مسکن بنزین
نان
پلکان دوم حمل و نقل عمومی لبنیات
پلکان سوم خدمات پایه دولتی
بنابه تجربیات پیشین و در یک ارتباط تقریباً خطی، افزایش نرخ مالیات بر مسکن، نرخ اجاره مسکن و پس از آن، قیمت پایه معاملات مسکن را افزایش داده و موجب تاثیر بر نرخ تورم خرده فروشی شده و سپس نرخ تورم عمومی را به بالا خواهد راند که این تورم عمومی، اولین تاثیر خود را مجدداً بر قیمت مسکن نشان می دهد؛ یعنی در هر دور تورمی، قیمت مسکن دوبار بطور افزایشی تحت تاثیر قرار میگیرد؛ این شتاب تورمی در سیاست جدید مالیاتی بقدری شفاف شده است که هرگونه تردیدی را نیز در این زمینه از بین می برد، فقط نگاهی به محاسبات مالیاتی انجام شده در مقدمه این نوشته - آنهم با قبول دو فرض غیرواقعی میزان اجاره و ثبات نرخ اجاره - نشان میدهد که طی چهار سال افزایش نرخ مالیات از 70 به 280 درصد، چه سرعتی به افزایش تورم میدهد و در حالیکه اقتصاد داخلی شوک های تورمی سال قبل را هضم نکرده با موج جدیدی روبرو می شود؛ حال محاسبات نرخ تصاعدی مالیات با احتساب افزایش سالیانه 15 و 20 درصدی اجاره های واقعی، فشار رو بالایی با نرخ های نجومی اعمال خواهد کرد. بنابراین اجرای این سیاست، نه تنها کمکی به بهبود وضع مسکن و مستاجران نمی کند، بلکه فشار را بر قشر عظیم مستاجرانی که باید علاوه بر جبران نرخ مالیاتی موجران در اجاره بهای ماهانه خود، بار تورم را نیز بدوش بکشند صدچندان می نماید.
4- آیا اعمال شیوه جدید مالیات گیری و نرخ های مالیاتی، تاثیری کاهنده بر فرار مالیاتی خواهد داشت؟
در این مورد نیز مانند 3 مورد پیش گفته در سطور بالا، بنظر نمیرسد این سیاست جدید، بر کاهش فرار از مالیات، تاثیری مثبت داشته باشد. بعنوان مثال رفتار ذکر شده در بند 1 این نوشته در مورد عدم درج مبلغ اجاره بهای واقعی در اجاره نامه ها - که امروزه رفتاری کاملاً عادی و پذیرفته شده است -، خود نوع روشنی از کتمان درآمد مشمول مالیات و فرار مالیاتی است.
از طرف دیگر، با توجه به حجم بالای اجاره بهای مسکن مبادله شده در اقتصاد ایران، چه بلحاظ شکلی و چه بلحاظ پولی و حجمی، معلوم نیست که سیستم فعلی مالیاتی کشور بتواند با صحت و سرعت کافی، نرخ ها و مبادلات را محاسبه، اعمال و مدیریت نماید. وجه دیگر این قضیه، روشن شدن نقص علمی این شیوه محاسبه نرخ مالیات - بدون وارد کردن و محاسبه سایر عناصر اقتصادی - است که ممیزان مالیاتی را درگیر پرونده های بی پایان و بی نتیجه خواهد کرد و این امر، سناریوی خوشبینانه ارائه شده در مقدمه این نوشته را - که تردید مقام مصاحبه شونده در بیان تقریبی نرخ مالیات بحساب محاسبات متغیر نرخ های مالیاتی گذاشته شد- بلااستفاده و فاقد منطق اجرایی می نماید.
در نهایت باید گفت، انتظار می رود نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس که ظاهراً دارای تحصیلات عالی در اقتصاد و عضو هیات علمی یکی از دانشگاه های معتبر کشور است و همکاران و همفکران ایشان، تعمق و بررسی بیشتری بر لوایح، پیشنهادات، طرح ها و دستورالعمل های اقتصادی بنمایند تا نهادهای قانوگذاری و اقتصادی کشور، مجبور به تعویض و تکذیب و اصلاحات متعدد قوانین اقتصادی نگردند.
وضعیت و شرایط اقتصادی یک کشور، علیرغم این که زیربنایی مستحکم برای آرامش و رفاه ملی است ولی نسبت به نوسانات برنامه ریزی و شیوه هدف گذاری ، بسیار حساس و ضربه پذیر است و هزینه این ضربات ناشی از بی ثباتی فکری و رفتاری متولیان امر، بر دوش مردم کشور خواهد بود.
محمدرضا صدقیــانی فر
آبان ماه 1399
